Abderrahmane Benyamina, expert en foncier immobilier : «Du haut standing pour rentabiliser les terrains cédés au prix fort»
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Samedi 27 Février 2021
Journal Electronique

Entretien réalisé par Farida Belkhiri 

 

Dans cet entretien, Abderrahmane Benyamina, expert en foncier immobilier, explique que si les promoteurs privés optent pour le haut standing, c’est parce que le foncier destiné à l’immobilier résidentiel est cédé à des prix exorbitants.

 

Selon les promoteurs immobiliers, si le prix du logement est trop cher, c’est parce que le foncier est hors de portée…
En effet, le foncier destiné à l’immobilier résidentiel est trop cher et rare aussi. Contrairement à ce que l’on pense, la promotion immobilière privée n’occupe pas une grande partie de ce foncier. Elle occupe seulement entre 8 et 10% du marché immobilier. Le reste étant la propreté de l’Etat. Comme l’Etat ne vend pas aux promoteurs immobiliers privés, ces derniers acquièrent les terrains auprès des particuliers et au prix fort. Il s’agit, en outre, de superficies très réduites. Pour les rentabiliser et afin de réaliser des bénéfices, les promoteurs optent de facto pour le haut standing. C’est ce qui explique que la plupart d’entre eux ciblent les classes aisées. Cela dit, si l’Etat concède à leur céder des terrains, les prix baisseront.

Il s’agit donc d’une sorte de partenariat public-privé…
Oui, en quelque sorte. Si, par exemple, l’Etat attribue une partie du foncier public aux promoteurs privés, les logements seront moins chers. La réglementation permet ce genre de formule. L’Etat vend un terrain au promoteur immobilier à un prix raisonnable pour la réalisation d’un certain nombre de projets, 3.000 logements par exemple. Le promoteur vend 2.500 logements pour réaliser sa marge bénéficiaire et les 500 restants font l’objet de négociation avec les communes, en tirant les prix vers le bas. Au lieu de vendre ces derniers à 10 millions DA par exemple, ils sont cédés à 6 millions DA. Ainsi, le promoteur est gagnant et la commune permet aux citoyens au revenu moyen d’avoir un logement. En fait, le logement promotionnel aidé est une parfaite illustration de ce partenariat. Sauf que sur le plan du montage, il y a des défaillances. Dans le cadre de ce projet, l’Etat cède le terrain à un prix raisonnable mais exige la réalisation d’un nombre trop important de logements, à savoir des milliers, alors que nos promoteurs n’ont pas les moyens de les réaliser. La solution à ce problème existe dans la loi, à savoir le regroupement de plusieurs entreprises autour d’un même projet. Mais le regroupement entre entreprises nationales est une culture que nous n’avons pas encore. Les seuls regroupements réalisés jusqu’à présent, c’est entre des entreprises nationales et étrangères autour d’un même projet. Pour revenir au LPA, l’Etat fixe, ensuite, le prix du mètre carré à 50.000 DA en moyenne par zone. Pour moi, c’est un faux montage. Le terrain cédé peut être situé dans un grand boulevard comme dans un milieu rural. Les prix des logements ne peuvent pas être les mêmes. L’endroit où est situé le logement entre aussi en ligne de compte et est comptabilisé dans le prix final. Les promoteurs, en outre, peuvent être confrontés à des aléas, à une hausse des prix des matériaux de construction, par exemple. Si les promoteurs ne peuvent plus supporter le poids financier de la construction, ils laisseront tomber le chantier. Et dans ce cas-là, l’Etat va récupérer le terrain qu’elle avait vendu au promoteur. C’est dire qu’il y a trop de risques pour ce dernier.

Sur quelle base doit-on élaborer un montage immobilier qui prenne en compte tous les risques ?
Il doit être clair et précis. Sinon, c’est un échec. Il doit être élaboré sur une vision purement et exclusivement économique et non fiscale ou administrative. Or, quand l’Etat fixe le prix du mètre carré à 50.000 DA, c’est une vision administrative, voire sociale. Un montage au cas par cas est la formule idéale pour ce type de projet. Mais si l’on persiste à fixer le mètre carré à 50.000 DA, il faudra se diriger vers l’économie de l’échelle en élargissant les quotas de logements à réaliser. Une vision intégrée technique, juridique et financière est essentielle dans le montage immobilier. L’élément technique englobe toute la chaîne de la construction, les importateurs et les fabricants de matériaux de construction, les bureaux d’études et les promoteurs qui coordonnent le tout. Ce qui exige des compétences que la plupart de nos promoteurs n’ont hélas pas. La plupart sont issus du secteur de la construction. Ils ont une parfaite maîtrise technique mais pas en matière de management et de marketing. C’est pour cette raison qu’il y a souvent de mauvaises surprises sur le terrain. Côté juridique, les terrains cédés aux promoteurs privés restent soumis au droit public. Toujours dans ce volet, il doit y avoir une connexion entre le foncier et l’immobilier. C’est un mariage consenti entre les droits publics et les droits privés. S’il y a déconnexion, cela signifie que bâti n’est pas construit conformément aux règles de l’urbanisme. Le juge dans ce cas-là considérera le bâti comme du béton et non comme un projet immobilier. Dans le volet financier, tout doit être mentionné, le prix du terrain, celui des matériaux de construction, les honoraires des équipe techniques. S’il y a une faille dans l’aspect technique ou juridique ou bien dans les deux, le montage financier sera défaillant et compromettra tout le projet.

Y a-t-il une forte demande des promoteurs privés sur les LPA ?
Pas de la part des promoteurs aguerris en tout cas. Ils connaissent trop bien les risques et ne se lancent pas dans des projets où la marge bénéficiaire est limitée et où les problèmes peuvent se déclencher de bout en bout. Mais les moins aguerris seront tentés par ce projet juste pour avoir du liquide et faire tourner la machine, et ce, même s’ils vendent à perte.
 F. B.

  • reboisement  barrage Douira
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    • 61 projets en cours de réalisation à Tizi Ouzou

      Pas moins de 61 projets d’investissement touristiques privés sont en cours de réalisation dans la wilaya de Tizi Ouzou a indiqué le directeur local du tourisme, Rachid Gheddouchi. Ce dernier nous a indiqué que 440 projets d’investissement dans le domaine du tourisme ont été déposés au niveau de ses services. Ainsi ces différentes structures «mettront à la disposition du secteur quelque 7 200 lits et généreront quelque 3 564 emplois» a-t-il indiqué. Sur les 61 projets on compte des hôtels, des auberges, des centres et villages de vacances, des terrains de camping ainsi que des résidences touristiques.

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L’Union générale des commerçants et artisans algériens (UGCAA) organise le 3 mars à 9h30 au siège de l’Union, une conférence de presse qui sera animée par la présidente de la Fédération des crèches et maternelles, Mme Nouara Ben Kharouf,  sur l’impact de la Covid-19 sur ces établissements.


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La Palais de la culture d’Alger organisera, le 27 février à 14h, la cérémonie de récompense des lauréats des concours de calligraphie arabe et de mosaïque.


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Dans le cadre de la célébration des manifestations du 27 février 1962 survenues à Ouargla, le Musée national du moudjahid organisera, le  25 février , à 14h, une conférence intitulée «Le Sahara algérien dans la stratégie coloniale française».

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La Fédération algérienne des donneurs de sang lance un appel à l’ensemble de la population âgée de 18 à 65 ans et en bonne santé à faire don de sang.

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